<object id="oq8qz"></object>
    <strong id="oq8qz"><noscript id="oq8qz"></noscript></strong>
      1. <code id="oq8qz"><noscript id="oq8qz"></noscript></code>

          云建鋼構 證券代碼:839395

          NC管理系統 OA辦公系統 在線投遞簡歷 報名系統
          “不動產”租賃背后隱藏的風險及控制
          發布時間:2019-06-13  丨   閱讀次數:1190    字號:】    打印

          案情簡介

                2014年3月甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同,合同約定甲公司租用乙公司的房屋自用,租期3年。合同簽訂后,丙方起訴至法院,請求法院確認甲乙之間的租賃合同無效,請求非法占用期間的損害賠償,并請求騰房。

                本案發生的主要原因是丙方作為該不動產房屋的產權人,而乙公司并非產權人,乙公司租賃的行為為無權處分,故而向法院起訴維權。

          法律分析及風險防范方法

          一、合同無效的認定及法律后果?

          (一)合同無效的法律規定

          《中華人民共和國合同法》

                第五十一條 無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。(反言之,若無處分權人處分他人財產后并未取得權利人追認或為取得處分權,則該合同無效。)

                第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:

                (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

                (二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

                (三)以合法形式掩蓋非法目的;

                (四)損害社會公共利益;

                (五)違反法律、行政法規的強制性規定。

                第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。

                第五十七條 合同無效、被撤銷或者終止的,不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。

                第五十八條 合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

                第五十九條 當事人惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的,因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。

          (二)合同無效的法律后果

                1.合同被確認無效后,產生自始無效的后果,但不影響獨立存在的解決爭議方法的條款效力;

                但《民事訴訟法》第三十三條規定: 下列案件,由本條規定的人民法院專屬管轄:(一)因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄;……

                《民事訴訟法司法解釋》第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。

                農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛,按照不動產糾紛確定管轄。


                不動產已登記的,以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地;不動產未登記的,以不動產實際所在地為不動產所在地。

                故,本案中,若合同中約定爭議解決中的管轄法院非不動產所在地法院管轄的,則違反專屬管轄原則,亦為無效。

                2. 合同被確認無效后,已經取得的財產應對返還財產所有人。本案中,應丙方并未追認乙方無權處分行為,故而合同被認定無效。合同被認定無效后,甲公司應將房屋騰退處理,返還給產權人丙方,乙公司應將房屋被非法占用期間的收益即租金還給丙方;甲乙之間可根據各自的過錯和過錯程度對由此而產生的相互間的損失承擔責任。


          二、不動產租賃背后都有哪些權利人,怎樣的租賃行為才是有效的?

                根據《物權法》規定:物,包括不動產和動產和法律規定和作為物權客體的權利。物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。故而不動產租賃時,應弄清楚所有權人、擔保物權人。  

                1.所有權人可為一個或兩個以上單位或個人;若為共有,在處分共有的不動產時,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。

                2. 第一百零六條規定:無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:

          (一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

                (二)以合理的價格轉讓;

                參照本條規定,承租人在租賃不動產時,需收集足夠能證明自己是善意的資料,并支付合理的價格。在發生所有權人索賠時,這些證據可幫助減少或免除賠償責任;

                3.抵押權人:所有權人可在其不動產上設定抵押。為避免抵押權人在實現抵押權時給承租人帶來不利,建議查看并收集抵押登記記錄,最好取得抵押權人同意租賃的書面資料。


          三、隨著公司業務量不斷增大,目前各基層單位有大量的臨時外租不動產(如廠房、辦公用房、住宿用房等)的行為存在,而租賃物又具有其特殊性,為更好的實現租用目的,作為承租人,為保證合同的有效性,我們該怎么做?

                1.根據《物權法》相關規定,租賃不動產之前,承租人可通過不動產所在地的登記機構查詢不動產權屬證書信息,以核實出租方提供的信息資料是否屬實;若出租人為提供權屬證書,承租人亦可通過該渠道獲取,查實;

                2.承租人應確保不動產租賃合同為產權人(共有人)簽訂或者授權委托人的簽訂,若為授權簽訂的,應要求出租人提供授權委托書的原件并核實;

                3.若是轉租的,則應要求出租人提供可轉租不動產的相關資料;

                4.若是有抵押凍結等情形的,除產權人同意租賃外,最好能取得抵押權人或者凍結機關同意出租的書面資料,以免因后期抵押權人或凍結機關行使權利而遭受損害;

                5.除弄清楚出租方的資格、資信后,注意合同爭議解決條款的設定,不得約定仲裁,管轄法院的選擇為不動產所在地人民法院;

                6.簽訂合同前,盡量在多家出租方進行詢價,形成書面報價記錄,以免租賃合同因價格約定不合理,被合同相對方根據《合同法》相關規定申請撤銷。被撤銷后的合同將產生自始無效的法律后果,進而會影響使用,影響公司效益;

                7.各部門、各基層單位、各廠在合同履行過程中,應注意合同履行進度的跟進及合同履行過程資料的收集整理,注意合同履行過程中發生異常時,應及時與對方協商,查明原因,提出有針對性的解決方案,避免造成實際損失及防止損失擴大給公司帶來的不利影響;

                8.在辦理租賃合同時,建議要求出租方提供擔保或保證,保證若因該租賃行為對承租人造成損失時,承擔連帶賠償責任。

          (如有不妥之處,敬請批評指正)


          法律事務部供稿


          国产a在线不卡